深度分析中國未來房價能否再漲一倍？
發布日期：2019-07-05
發布人： 商業見地網
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如果用一個字形容中國房價上半年的走勢，那就是漲！漲！漲！重要的事情說三遍。
所有人知道房價不可能一直上漲，但現實是房價仍在上漲，地王仍在出現，“日光盤”也屢見不鮮。那么，中國未來房價能否再漲一倍？
國家統計局發布的新數據顯示，6月份70個大中城市新建商品住宅價格環比上漲城市數量為55個。
而北上深等一線城市更是在今年上半年上演了樓市的又一次"瘋狂"，其中北京地區新房市場進入6月份又開始了量價齊漲。
來自鏈家、我愛我家的數據顯示，6月份北京區域公寓類產品共網簽11187套，環比上漲180.4%，破萬的交易量創下歷史紀錄。
據不完全統計，從去年7月到今年7月，全國排名前50強的地產開發商在京津區域拿地競爭愈發激烈。上海、深圳等一線城市和重點的二線城市亦皆如此。
據中國指數研究院統計，2015年北京土地出讓總金額達2千億元，2016年上半年，北京土地出讓單價還在攀升。
同時擺在眼前的是北京房價的不斷攀升。
而今年1-6月北京住宅市場半年成交量195646套，同比增長58.1%，占去年全年成交量301010套的2/3，迎來7年以來火爆的市場行情。
"北京地區的房價還會繼續漲，我們認為，北京未來房價將整體進入"10萬+時代。"中駿北京區域公司副總經理王芳說到。
中國城市和小城鎮改革發展中心原主任李鐵在上述會議上也認為，部分中心城市的房價難以下降，以北京來說，即便目前正建設城市副中心，實現城市功能疏解，但北京的房價不可能降下來，還會繼續上漲。
獨立經濟學家陳寶存更是預言，北京房價三年內，四環20萬，五環15萬，六環6萬。北京與環北京地區的土地供應受到政策和市場局限，都不可能容納北京外溢人口的正常剛性需求。北京已經不存在加大土地供應的可能性，整理存量建設用地難度和成本太大。
7月，上海樓市溫度如同季節仍保持熱度。數據顯示7月，上海新建商品住宅（剔除動遷配套）成交均價達到37319元/平方米，10萬元級別的高檔住宅成交套數創下年內新高。
目前市區土地稀缺，核心地區土地幾乎沒有也導致了市區新開樓盤價格高漲，外圍地區在地王的催生下房價上漲預期強烈也促使了市區房價進一步上揚。
近期位于機場附近的祝橋鎮又拍出3萬元/平方米以上的樓板價，位于中外環的新江灣城板塊凈地價高達9萬元/平方米，外圍地區地王不斷誕生是市區房價堅挺的基礎，因此未來高檔住宅熱銷格局仍會延續。
財經作家吳曉波也聲稱未來五年內，上海的房價會再翻一倍。
國泰君安首席宏觀分析師任澤平此前預計，未來10年一線房價漲一倍，三四線城市面臨長期的去庫壓力。
高盛房地產投資研究部主管王逸近日也指出，戶籍改革有助中國樓市復蘇，明年房價還會漲。
曾在2014年經歷房價大降幅的“一線城市”，以及“其他二線及大型三線城市”均實現了強勁的交易量復蘇，除此之外，其余城市的住宅銷售復蘇依然呈疲軟態勢。
鄂爾多斯這類“鬼城”的形成是結構性供應問題導致的，預計在這一輪的房地產市場調整中將很難復蘇。戶籍改革和城鎮化的推進將對房地產市場的復蘇有著重要影響。
房地產開發商在2015年至2017年的預期凈資產回報率將處在5年低點，但這是基于債務零增長的假設而做出的。開發商回報率的回升，需要房價的進一步上漲來支撐。
王逸認為原因在于，如果房價不上漲，開發商加杠桿將不僅導致其基于現有土地儲備的凈資產回報率減少，而且還將使得開發商的財務狀況再度面臨風險。到2016年年中，中國內地的房地產政策會偏向寬松，這應該會支持房價持續復蘇。
亞太城市房地產研究院院長謝逸楓認為，中國房價每輪上漲周期與暴漲背后，真正的房價猛漲幕后黑手就是央行，實質上就是貨幣超發，房貸杠桿加杠桿。
一旦遇上住房供小于求、庫存不足、土地供應持續下降、人口增長快速，盡管是樓市政策調控收緊，房價依然會上漲。例如2016年上半年一線城市與部分二線城市就是好的證明，下半年肯定還會上漲。
數據顯示今年上半年居民按揭貸款新增2.36萬億，同比多增1.25萬億元。2016年7月15日央行發布的上半年金融數據顯示，6月末，廣義貨幣(M2)余額149.05萬億元,同比增長11.8%，增速與上月末和去年同期持平；狹義貨幣(M1)余額44.36萬億元,同比增長24.6%，增速分別比上月末和去年同期高0.9個和20.3個百分點，再創歷史新高。
M1的增速為何比M2大了近一倍？央行調查統計司司長盛松成解釋稱，M1增速持續上升，很大程度上是由企業活期存款大幅增加造成的。
而企業活期存款增加的原因有三方面，一是因為定期存款與活期存款的利息差收窄；二是不少企業存在“持幣待投”的傾向，這也說明目前經濟下行壓力大，企業投資意愿比較弱，所以把閑置資金放在活期賬戶上；三是房地產市場銷售活躍，這使得大量居民存款轉換為房地產企業的活期存款。
謝逸楓認為，貨幣巨額增加，房價基本上和貨幣供應同等漲幅?；仡^看房價中國北京、上海、深圳房價25年上漲20倍是起碼的。
今年上半年居民按揭貸款新增2.36萬億，同比多增1.25萬億元，同比翻倍增長，意味著強勁的樓市投資置業力量，錢流方向指引樓市方向。謝逸楓指出，上半年新增貸款總計7.53萬億，按揭貸款占31.3%。如此規模的資金進入房地產，房價趨勢沒有任何懷疑，只能堅定不移上漲。
地王頻現也為部分城市未來房價上漲埋下伏筆。上半年五十座城市的土地出讓金已超過10000億人民幣，專業人士測算，有相當多的城市，上半年成交的土地如果入市，價格至少要比現在漲一倍才有得賺。
現在的問題是，這些錢多數是銀行的，金融業和房地產組成的利益聯合體在持續支撐房價上漲，所以，未來再漲一倍的可能性還相當大。
綜上可見，我們生活在“坐地生財”的年代，這是好的時代。但也有人總說，這是壞的時代。來源：商業見地網
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